彭山项目一期商业规划建议.docx

彭山项目一期商业规划建议一.概况彭山的商业并不发达，城区的商业整体较为散乱，没有大型集中的商业项目，基本停留在沿街商铺的阶段，且新建项目商铺的空置率较高。而本项目位置目前来看较偏，人气不旺，今后主要靠自身和周边楼盘拉动消费。就此彭山项目一期结合项目总体规划开发、彭山当地消费情况、整合营销思路，在商业的规划安排上，考虑了局部沿街商铺、主社区商业、会所商业三种形式，来满足一期业主的生活配套。（注：沿街商铺要配合一期销售策略暂缓开发，将小区内部环境展现给购房人群，形成视觉冲击。）二.定位及运营方式根据物业的三种不同特点，商业业态的定位及运营方式也将不同，分别规划为：沿街商铺该类商铺位于彭祖大道侧2100疗（土地面积约1400mj）,定位为沿街商铺，可做小、中型商业。楼层考虑为1-2楼。2楼从独立的楼梯入口上去，也可与1楼连通。1楼经营内容包括：餐饮、干杂店、洗衣店、装饰材料店、书店、小百货、影视租赁店、美发店等类型，直接满足日益增长的居住人口生活需求。按照可以独立使用的原则，尽量将商铺划分成小商铺，便于出售。经营内容包括：餐饮、超市、网吧、茶楼、健身会所、美容美发中心等类型，满足生活配套的需要。主社区商业该类商铺位于小区步行主人口侧3000m?（土地面积约1500ma）,定位为社区型商铺，可做中型商业，但不宜做较为吵闹的餐饮、娱乐场所等类型。楼层为2楼，是底2框结构。2楼从独立的楼梯入口上去，也可与1楼连通。2楼从独立的楼梯入口上去，也可与1楼连通。经营内容包括：超市、网吧、茶楼、健身会所、美容美发中心等类型，满足生活配套的需要。商业会所面积约为4000M（土地面积约1200O,由于所处位置在兴旺路与彭祖大道交汇处，交通便利,借助了一期园林景观，环境舒适、典雅，非常适合于一些大型的社区功能商业，定位为社区会所。前期要考虑销售部、开发商办公需要。后期经营内容包括：银行、小型超市、大型餐饮、茶楼、健身会所、美容美发中心、医药门市等行业，具备直接经营的条件，满足招商、销售的需要。.规划设计沿街商铺（土地面积约1400斤）由于本栋楼宇相对独立，不会对小区内部业主居住造成影响，除一般商业外，可考虑扩展餐饮、娱乐等物业经营。沿社区外延布置、临彭祖大道步行街的商铺总面积约2100疗（土地面积约1400nV）,东西朝向，楼层考虑为1-2楼，砖混结构，1-2楼可独立也可连通。1楼商铺（约1400mj）,单套商铺面积可以考虑在20-50平方米之间，2楼商铺约（700ma）从独立的楼梯入口上去，单套商铺面积可以考虑在IOo-200平方米之间，局部带花园。商铺1楼门面面积分布在30-50?左右，开间可设计为3.6-4.8M左右，可做两种进深设计，6-8米浅进深、15米左右大进深，层高可做到4.5-5.1M（高度增加，功能、利用率都得到了增加，加强了销售的买点），背后做高窗加强通风采光。做为小型商铺，可考虑家带店形式（做卫生间，通水、电、气、视、讯，由业主自行选择），并要考虑商铺之间的可连通性，便于今后的连套销售。2楼从独立的楼梯入口上去，也可与1楼连通，在适当位置可单独做楼梯上二楼，二楼考虑为商铺、商铺局部带花园的形式，根据一层承重分布设计，划分成几个区域，每个区域要有相应的楼梯及卫生间,面积可以考虑在IOO-200平方米之间，层高可做到3.9M,局部可带花园。设计上要方便今后商家使用时根据具体使用目的，可以合成一个大型经营场所使用，也可以分割开来单独经营的需求，并且由于是东西朝向，要充分考虑通风、隔热、隔音问题，满足销售的需要。（以下是彭洲国色天香项目商业街，可做参考）沿街备MIfm主社区商业（土地面积约1500mj）由于这里为步行主入口，为方便业主购物，及超市经营，可把超市放于转角处。并且由于楼上有住户，商铺位于小区内部，不适宜考虑餐饮、娱乐等物业经营。小区步行主入口侧商铺3000mj（土地面积约1500ma）,因搂上还有住房可以做底2框处理，1-2楼为商铺，上面作为住宅的平台。功能上，1-2楼可局部独立，局部连通。由于为框架结构，1楼开间可设计为4.2-5.4M左右，进深按总平设计，层高可做到3.9-4.5M（高度增加，功能、利用率都得到了增加，加强了销售的买点），背后做高窗加强通风采光。在保留部分1楼独立的同时，局部连通1-2楼。1楼至楼上不能简单地设计成共用通道楼梯，而要设置多组楼梯从一层商铺中直接进入二层，这样减少了公摊矛盾，又便利了商家可以根据用途即经营场地大小的具体要求来重新划分经营场地组合，每个区域要有相应的楼梯及卫生间，面积可以考虑在IOO-200平方米之间，层高可做到3.9M,由于进深原因要充分保证其通风采光。社区会所（土地面积约1200疗）会所所处位置在兴旺路与彭祖大道交汇处，作为大型的社区功能商业,从小区内部与外部均可进入会所，外部要相应的考虑绿化、停车位的需求。建筑采用圆弧造型，楼层考虑为3-4楼，为全框架结构，4楼局部带花园，可以考虑设计电梯，进深不小于15米，由于进深原因要充分保证其通风采光。1-2楼、2-3楼可以通过区域内部楼梯连通，如作为健身或茶楼，可单独选择一层一间作为大堂来引进客人，二层扩展2-300平方米的经营场所，即满足了经营场地大小的要求，又降低了场地费用（减少了一层商铺的占用率），一点也不损害商业形象和口岸效应。3楼、4楼可以单独从楼梯或电梯上去，局部带屋顶花园。要充分考虑社区会所在今后的使用中的多种不确定性因素，尽可能地考虑可变元素（如楼梯、隔墙，卫生间位置等），方便今后商家使用的便利性。具体见下表：楼层面积功能说明备注1楼约1200-1500rf银行300m,;中型超市300-400m,;大型铁饮500m1;茶楼门厅50次；医药门市200-300m,;家具展示厅200次（小型）；美容美发中心150m*;等由于一楼场地费用较高，部分商家会选择将小面积1楼做为过渡，用做大堂使用。前期要考虑销售部300-500的接待大厅位置。2楼约IooOmi健身会所300-500mi;茶楼300-500mi;保健中心200-300mi;歌城300-500ri,;等3楼约1000m»办公600-800m1;茶楼200-300mi;歌城300-500i,;健身会所200-300in1;等将来开发公司将会长期办公，布置在3-4楼相对私密性要好一些。考虑单独楼梯及电梯。4楼约500mj办公200-300m,;茶楼200-3004等可将开发公司老总办公室布置于此，享受花园。带屋顶花园由于三、四层又增设了观景平台，而不是简单地追求商业面积，使之一、二、三、四层都各自充满特点，具备招商、经营条件，商业范围可以更广泛，可以引进诸如餐饮、娱乐、会所、浴场等商业，同时也具备办公、商务的功能，不但商家有经营兴趣，还具备对外销售的条件,获得市场投资者的普遍看好°（以下是彭洲国色天香项目商业会所，可做参考）除仔楼层平血图