地产供方管理作业指引.docx

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1、编 号：版 本：LO生效日期：管理体系文件供方管理作业指引密 级：发放编号：编 制：审 核：批 准：版本修订记录序号修订日期修订内容修订人版本备注供方管理作业指引编 号：版 *： 1.0生效日期：控制目标通过对供方的系统认证管理，开发、评价、履约评估、激励与淘汰，以及公司内部供方 数据库的管理，提高公司采购能力和资源整合利用能力，从而降低成本，提升企业的竞争能 力。二、 适用范围适用公司所有类型供方的认证、履约评估、激励与淘汰以及公司的供方数据库管理，其 中行政后勤、人力资源、财务类供方管理可参考本作业指引简化管理，不做硬性规定。三、 管理职责（一） 成本合约部1 .组织公司所有供方管理机制的

2、建立和动态完善。2 .组织公司设计、工程、成本、材料设备类供方信息收集与考察，通过考察认证，确认符合公司需求的合格供方。3 .参与公司投资、报建、营销、综合、财务类供方的资格审查审查与考察。4 .组织公司设计、工程、成本、材料设备类供方的履约评估。5 .组织公司设计、工程、成本、材料设备类供方激励与淘汰的实施。6 .组织公司设计、工程、成本、材料设备类供方数据库的建设。7 .协助公司投资、报建、营销、综合、财务类供方数据库的建设。（二） 设计/工程管理部：参与设计、工程、成本、材料设备类供方信息收集、资格审查、供方考察 和履约评估。（三） 投资/开发/营销/综合/财务管理部：1 .组织本业务系

3、统供方信息收集与考察，通过考察认证，确认符合公司需求的合格供方。2 .组织本业务系统供方的履约评估。3 .组织本业务系统供方激励与淘汰的实施。4 .组织本业务系统供方数据库的建设。（四） 总经理：审批供方的入库与履约评估结论。供方管理作业指引编 号：版 *： 1.0生效日期：四、流程图供方管理流程供方供方主管部门对口部门/成本合约部总经理配合现场考察V参与考察1rI_供方望密告J拟写考察报告-通过-审批通过-合格”型据库 二I确定为合格供方入确定为具体项目的合作单位供方激励或淘汰结束审批供方管理作业指引编 号：版 *： 1.0生效日期：五、管理规定（一） 供方资信收集1 .资信来源：各种采购指

4、南；新闻传播媒体，如电视、广播、报纸等；各种产品发表会； 各类产品展示（销）会；行业协会；行业或政府之统计调查报告或刊物；同行或供应商 介绍；公开征询；供应商主动联络；其他途径。2 .供方基本信息内容：公司简介；营业执照、资质证书；代理证明文件（可选）；设备状况; 人力资源状况；主要产品及原材料；主要客户、与招标业务相关的业绩资料；其他必要 事项。（二）资质审查1.资质审查的一般内容D 单位近3年来的营业额、注册资金、人力资源结构和状况；2）财务资信状况；3）营业执照、资质等级状况、安全生产许可证；4）单位技术能力及设备状况说明；5）行业主管部门颁发的生产许可证、产品鉴定证书和有关检测报告；（

5、材料设备类）6）单位在建工程、拟开工项目、目前剩余能力状况；（工程类）7）项目负责人的资质状况；（工程类）8）同类项目业绩，必要时对其应用项目进行实地考察和对其合作单位进行评价调查；9）其它。3 .资质审查责任与权限D设计/工程/成本/材料设备类：成本合约部对各类供方进行初步审查并填写供方资 格审查表（表单1）,涉及专业的则请专业部门协助进行，成本合约总监审批确认 该供方通过资格审查。2）投资/报建/营销/综合/财务类：对口部门对各类供方进行初步审查并填写供方资 格审查表，成本合约部确认，对口部门总监审批确认该供方通过资格审查。（三）供方考察1.对通过资格审查的供方，由供方主管部门判定是否需要

6、进行现场考察，如需考察，由供 方主管部门制定供方考察计划（明确考察的供方名单、考察的方式、考察的内容、考察 人员的组成、考察时间等），本地考察由供方主管部门总监审批，外地考察经总经理审批 后执行。供方管理作业指引编 号：版 *： 1.0生效日期：2.单次的考察人员构成（必要时可邀请外部专家）：序号类别组成1设计类设计管理部、成本合约部、工程管理部2工程与材料设备类设计管理部、工程管理部/项目部、成本合约部3成本类成本合约部、财务管理部4营销类成本合约部、营销管理部5投资类成本合约部、项目拓展部、财务管理部6报建类成本合约部、开发报建部、工程管理部7综合类综合管理部8财务类财务管理部3.考察小组

7、组长由供方主管部门总监或其指定的人员担任，负责提供考察使用的表单、考察工作安排等。4 .考察内容：以下内容为必考察内容但不限于此序号类别组成1设计类1 .企业各项资质2 .项目经理的管理经验（同本工程一致或高于本工程）3 .项目设计团队人员的经验（同本工程一致或高于本工程）4 .公司设计的优秀案例5 .项目经理过往的设计优秀案例6 .公司近三年是否有与本工程相类似的设计7 .公司的重视程度2施工单位1 .企业各项资质2 .项目经理的管理经验（同本工程一致或高于本工程）3 .项目总工、技术人员等人员的经验（同本工程一致或高于本工程）4 .具体施工人员来源（民工队）5 .主材供应商的供应能力6 .

8、公司近三年是否有与本工程相类似的工程7 .公司的重视程度3监理单位1 .企业的各项资质2 .企业质量、安全保证体系、紧急情况预案储备3 .项目总监的业务能力、综合管理水平和现场综合协调能力（同本 工程一致或高于本工程）4 .项目监理团队人员的组成及相应的工作经验（同本工程一致或高 于本工程）5 .项目管理团队近三年是否有同本工程一致或高于本工程的工程供方管理作业指引编 号：版 *： 1.0生效日期：业绩6.监理公司对本项目态度4材料设备类1 .企业生产资格2 .通过国家专项检测或认证3 .质量保证体系及技术支持体系4 .以前供应业绩5 .生产规模6 .运输能力7 .售前、售中和售后的服务体系8

9、 .企业的重视程度5成本类1 .企业各项资质2 .项目经理的管理经验（同本工程一致或高于本工程）3 .项目造价团队人员的经验（同本工程一致或高于本工程）4 .公司造价的优秀案例5 .项目经理过往的造价优秀案例6 .公司近三年是否有与本工程相类似的造价7 .公司的重视程度6市调、策划、销售代理公司1 .企业的组织结构、项目运作方式2 .企业的收费标准3 .企业的内部审核机制4 .企业的操盘实例、获奖情况5 .企业的服务质量6 .项目负责人及团队的情况7 .项目负责人过往的优秀项目案例8 .公司的重视程度7广告、视频等营销类1 .企业的组织结构、项目运作方式2 .企业的收费标准3 .企业的服务质量

10、4 .企业的知名度、过往优秀设计案例5 .企业的活动策划能力和创新能力6 .公司的重视程度8其他投资/报建/综合/财务类的根据具体情况进行判定5 .由考察小组组长组织考察人员出具供方考察报告（表单2）,报总经理审批，确定为 合格供方，统一由供方主管部门录入合格供方名录中。原则上采购供方从合格供 方名录中选取。如未进行现场考察，则资格审查通过后报总经理，由总经理确认是否 纳入合格供方库。6 .合格供方的建档：供方主管部门负责为每一个经过认证确认为合格的供方建立一个档案,供方管理作业指引编 号：版 *： 1.0生效日期：档案应包括下列材料：营业执照、许可证等有关资格证明文件、供应物资质量证明材料;

11、合同执行情况的记录，不合格情况及整改资料、合同支付台帐等；评价记录和其他需存 档资料；联系人及联系方式。（四）履约评估管理履约评估包括过程履约评估与结案履约评估，其开展要求如下:管理要点过程评估结案评估评估目的1 .促使供方加强内部管理，明晰公司的 要求并及时改进；2 .实时掌握项目进展情况和各供方合同 履行状况；3 .有利于公司掌握各地项目开发进展和 供方管理状况1 .促使供方加强内部管理，明晰公司的要 求并及时改进；2 .总结项目运营和供方管理经验；3 .有利于公司掌握项目供方管理总况，阶 段性调整供方管理策略。评估周期/时 机季度评估（季度末的月底28日-次月5 日）或根据时间情况项目合

12、同履行完毕，项目交房后第三个月 或交房质量整改后（当月的28日-次月5 日）评估对象1 .总包2 .监理单位3 .造价咨询公司4 .销售代理公司所有供方评估组织部门供方主管部门供方主管部门评估参与部门业务对口专业部门以及涉及的相关部 门，具体详见供方过程履约评估表（表 单3）业务对口专业部门以及涉及的相关部门，具体详见供方结案履约评估表（表单4）评估方式评估表评估1 .评估表评估2 .会议评估审批过程专业部门填写供方过程履约评估表， 供方主管部门审核，总经理审批。专业部门填写供方结案履约评估表，供 方主管部门审核，总经理审批。最终评定标准1 .有过程评估的项目，全部过程评估分的平均分占履约评估

13、总分权重70%,最终的 结案履约评估占履约评估总分30%o2 .没有过程评估的合同，直接采用结案评估的结果。3 .评定的结果为优秀、合格、不合格。（五）供方数据库管理1.供方类别共设置8大类46小类供方管理作业指引编 号：版 *： 1.0生效日期：大类小类编号类型编号类型编号类型A项目开发服务类Al勘察类A2设计类A3监理类A4招标代理类A5造价咨询类A6检测类A7施工图审查类A8其他服务类B项目开发工程类Bl总包类B2地基与基础工程类B3非总包土建类B4景观工程类B5建筑装饰装修类B6门窗栏杆类B7给排水类B8电气类B9通风与空调类BlO电梯类Bll智能化类B12室外附属工程类B13通信类B14热力工程类B15市政类B16其他类C项目开发材料设备类Cl土建材料类C2暖通材料类C3给排水材料类C4电气材料类C5园林景观类C6精装修类C7其他类D项目开发营销类Dl市调类D2策划类D3销售代理类D4分销与渠道类D5广告、视频类D6媒体网站类D7销售道具物料类D8其他类E投资服务类F报建服务类供方管理作业指引编 号：版 *： 1.0生效日期：G综合服务类Gl人力