房地产市场报告 -2023年下半年济南写字楼和零售物业市场报告.docx

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1、济南写字楼与零售市场概况济南宏观经济概况地区生产总值（亿元）社会消费品零售总额（亿元）2022年人口（百万）济南 青岛 天津 大连 沈阳 西安西安济南 青岛 天津 大连 沈阳 西安第三产业增长率城镇居民人均可支配收入（元）房地产开发投资增长率济南 青岛 天津 大连 沈阳 西安40, 272中国居民可支配收入按扣除相关税收和强制性社会保障缴 款后的总收入计算。济南 青岛 天津 大连 沈阳 西安藏德梁行-2来源：当地统计局主要地块成交情况区域竞得方成交时间土地用途土地面积 （平方米）总价（百万元）容积率楼面价（元/平方米）地块编号历城区济南镁碳砖厂 有限公司2023/8/21工业用地（标准地）79

2、, 87651. 14LOW地上容积率WL6W地下容积率W0. 5400.152023TDGPLCM0005高新区山东能源集团（济 南）国际贸易产业 园投资管理 有限公司2023/9/27商务金融用地40, 948503. 342. 4地上容积率W4. 1W地下容积率W2. 22998. 092023TDGP06C1001历下区济南历下城市发展 集团城市更新 有限公司2023/12/8商务金融用地10, 1732001.2W地上容积率W2. 8 W地下容积率WL37021. 392023TDGP02C0061历城区济南城市建设投资 集团有限公司2023/12/8商务金融用地49, 015392

3、.121.2W地上容积率W4. 0W地下容积率W2. 02000. 002023TDGP12C0065历城区山东黄金集团 有限公司2023/12/18商务金融用地82,808720. 461. 2地上容积率W2. 6、 W地下容积率WL93346. 302023TDGP12Y0069天桥区山东三箭房地产 开发有限公司2023/12/29商务金融用地13, 041158.871.5W地上容积率W3. 2 W地下容积率WL83806.982023TDGP05C0092藏德梁行-3来源：戴德梁行研究部QpFlCE甲级写字楼市场概况存量（平方米）新增供应 （平方米）平均租金（元/平方米/月）空置率净吸

4、纳量 （平方米）人民币/平方米/月平均租金水平140200201520162017201820192020202120222023梁行T济南写字楼市场主要市场指标新增供应净吸纳量空置率济南郭店亚父济南北立交全福*交桥英雄山风景区奥体CBD板均市中心板块下区天明湖站 历城区弗山风景 名胜区济南绕城区Q齐鲁制药医药产港沟框纽立交写字楼市场各区域概况五大核心区域总存量1,761,981平方米济南天桥立交图）济南方K 东方神画核心区域存量（万平方米）平均租金（元/平方米/月）空置率市中心 板块49.894.622. 5%南城板块15.981.218. 0%西城板块21.252.334. 5%奥体CBD

5、 板块65. 7119.231.3%高新板块23.585.911.3%注:“平均租金指基于建筑面积计算的写字楼租金面价（元/平方米月）济南绕城高速腊山60山东力明科技职业学院济南写字楼市场未来供应(20242026)平方米1, 400, 0001, 200, 0001, 000, 000800, 000600, 000400, 000200, 000O大数据产业基地二期华泉万象天地“泉”平安国际金融中心一一“河”绿地山东国际金融中心“山”瑞泰大厦汉峪金谷双子塔中信泰富济南尊“城”复星国际金融中心“湖”中弘广场A座万虹中心202420252026高新板块西城板块 南城板块奥体CBD板块 市中心板

6、块藏德梁行一济南写字楼市场租赁成交主要租赁交易项目名称商圈租户面积（平方米）绿地齐鲁之门西城板块乔治莫兰迪酒店7, OOO绿地齐鲁之门西城板块某超市冷链加盟公司1,600祥恒广场市中心板块百胜1,200汇金金融中心西城板块某建筑行业公司2, 400国际财富中心市中心板块某医疗器械公司600展望未来三年，济南甲级写字楼市场预计将迎来约156万平方米的新增供应，优质项 目包括奥体CBD板块的“山河湖泉城”等，大量新增供应的入市也将进一步拉升 市场空置率。2023年市场活跃度虽有小幅度提升，市场空置率下降，但企业普遍仍延续谨慎 的态度并进行严格的成本控制，随着大量写字楼项目入市，楼宇间竞争或更为激

7、烈，业主让利以推动去化的意愿更强。预计未来短期内，市场租金仍将承压下行。11月，济南市印发了济南新旧动能转换起步区关于支持金融产业加快发展的 若干政策，提出对金融机构及相关组织租赁或购买办公用房的奖励补贴上浮， 未来金融服务行业相关产业有望加速拓展进驻甲级写字楼。济南写字楼市场市场总结概况 2023年下半年，奥体CBD板块的央企总部基地写字楼正式投入运营，为济南 写字楼市场带来23, OOo平方米的新增供应，全市甲级写字楼存量达到176. 2万 平方米。 下半年，济南写字楼市场表现较上半年有所好转，净吸纳量为60, 294平方米。 整体市场空置率较上半年下降2. 5个百分点至25. 3%,全市

8、平均租金持续承压， 较上半年下降3. 6%至每月每平方米人民币96. 3元。 下半年，市场租赁的主力为金融保险类、住宿餐饮服务类、和建筑工程类企 业。如，乔治莫兰迪酒店公寓租赁了绿地齐鲁之门约7, 000平方米的面积；某 建筑行业公司在汇金金融中心租赁了近2, 400平方米的办公面积；百胜餐饮在 祥恒广场租赁了约1,200平方米的面积。RETAIL优质零售市场概况存量（平方米）新增供应 （平方米）平均租金（元/平方米/月）空置率净吸纳量 （平方米）3, 922, OOO226, 0004769. 14%246, 640环比同比环比环比同比个个33个租金水平800600 500400 . 290

9、 30Q200T1 80 1001500首层租金最低报价 900 - 550 420 .00 420 300 120 .A120 . 140 100首层租金最高报价一戴德梁彳Fll济南零售市场主要市场指标一共应净吸纳量空置率苏济南零点立交桥工业北路济南北立交济南动物园O山东重筑大学济南大BE砧子山月牙山大观I冏图二环南路港沟校出立交。 平庄村/面旅游路鸡山寨mgz泉城路商圈新N展商圈TH4于佛山风景胜区（兴隆山校区）龙洞白云山城墙零售市场各区域概况八大核心商圈总存量3, 922, OOO平方米核心区域存量（万平方米）平均租金（元/平方米月）空置率I西客站商圈49.880-29020. 6%西市

10、场商圈21100-3008. 5%大观园商圈21150-5009. 3%和谐广场商圈20120-42011.9%二环南路商圈29. 1120-4003. 1%泉城路商圈52.2300-9008. 0%洪楼商圈43.8140-4206. 5%高新会展商圈117. 7100-5507. 3%注:“平均租金”指基于使用面积的首层报价定平方米1 月）,不包含物 业徵里费和断鹘方特东方神画 主题公园Il济南零售市场未来供应(2024-2026)平方米600, 000500, 000400,000雪山万达广场绿地大馆里300,000200, 000100, 000O东强芳草地平安悦坊商场绿地大馆MALL远

11、大购物广场壹合广场龙湖西客站天街万虹中心槐荫万达广场202420252026泉城路大观园西市场西客站和谐广场高新会展共楼!二环南路其他新增供应（按各区域市场划分）大观园商圈西市场商圈西客站商圈和谐广场商圈洪楼商圈二环南路其他济南零售市场未来供应和租赁成交主要新店开幕项目名称商圈租户业态贵和购物中心泉城路商圈梵克雅宝时尚零售恒隆广场泉城路商圈聚宝源涮肉时尚餐饮万象城IwJ新会展商圈Michael Kors时尚零售万象城IwJ新会展商圈Balenciaga时尚零售万象城IwJ新会展商圈Salomon时尚零售万象城高新会展商圈Chloe时尚零售平方米900,000800,000700,000600,000500,000400,000300,000200,000100,0000 2017泉城路商圈 l新会展商圈展望未来三年，济南将有超过109万平方米的优质零售空间增量，并主要集中在高新 会展商圈和西客站商圈，城市有较大的商业潜力待释放。随着各大购物中心和轻资产项目的入市， 一方面，市场竞争更加激烈，将会对商 铺租金提升和出租率造成较大压力。另一方面，精准定位及去同质化，将成为各 项目破局的重