房地产项目清算管理办法.docx

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1、房地产项目清算管理办法第一章总则第一条为规范公司房地产项目清算管理，及时清算竣工项目及注销项目公司，特制订本办法。第二条 本办法适应于股份公司控股的房地产开发公司；合 营公司、联营公司可参照执行。合作公司项目符合以下情况的，亦适 用本办法：1、项目已全部完工，取得全部竣工手续，获取竣工验收备案表;2、开发主体为单个项目运作的项目公司，未来也不作为获取项 目的法人主体。3、我方计划退出的项目或公司。第三条 项目（分期）满足85%以上建筑面积完成竣工验收备 案手续的条件时，应依据销售合同等及时进行欠款催收、产权面积测 量与产权证办理、物业交付等开发后期工作，项目或分期满足85% 以上建筑面积完成竣

2、工验收备案手续的条件时，应着手进行产成品清 理、经济效益分析、项目后评估等清算准备工作。第四条项目清算工作主要包括：土地增值税清算、所得税清算、项目退出（合作项目）、项目公司注销（如需要）等。第五条 项目（或分期）全部完工，完成竣工手续并取得竣 工备案表的，应启动清算工作（建筑面积在30万平方米以上的项目, 应尽量按照分期进行清算）。个别零星的独立物业、不计划随项目主 体同期交付的物业，可根据投资计划安排竣工备案节点，暂不纳入本 次清算工作。第二章职责分工第六条 平台公司为竣工后续工作、项目清算工作的主要负 责单位。第七条 项目达到清算准备工作条件时，平台公司应立即成 立清算工作小组，按照进度

3、进行清算准备工作，达到清算条件时及时 启动清算工作。第八条 清算工作小组组长原则上由平台公司总经理担任， 负责统筹整体工作；清算工作小组成员由平台公司的工程部、预决算 部、营销部、财务部、开发部（含产权部或产权事务岗）、客服部、 资产管理部门（由平台公司指定管理留存物业的部门）、物业公司组 成，具体工作负责人经各部门负责人指定，经总经理办公会通过。第九条 计划部为负责统筹清算准备及清算计划，控制工作 进度，协调跨部门相关事宜。财务部负责具体清算工作的开展。其余 各部门按照第三章、第四章要求，具体负责各自职能工作。第十条 股份公司投资管理中心、财务管理中心与成本管理 中心是竣工后续与项目清算工作

4、的统筹协调部门，负责清算相关工作 的指导、审核与协助。第三章清算准备第一节工程款结算第十一条 项目满足本办法第三条所述条件后，应由项目所属 公司预决算部牵头，计划部协助整理项目的全部工程合同并完成工程 合同结算计划。第十二条根据结算计划，由工程部和预决算部完成工程竣工 结算信息整理。全部结算工作完成后，填写工程合同结算执行情况 表（表格Q/POLY TZ3005-2014/B1）上报股份公司投资管理中心、 成本管理中心备案。第十三条 工程结算应严格遵照保利房地产（集团）股份有 限公司工程预结算管理规定执行，在项目取得竣工验收备案表6个 月内完成。因特殊情况未能按时完成结算的，由预决算部确定结算

5、难 点和后期所需的时间，经所属公司总经理办公会批准后，视具体情况 可延期一个月。上述结算计划调整的情况及原因，应报本级成本管理 中心备案，并应完整地反映到工程合同结算执行情况表中。第二节欠款催收第十四条 在日常欠款催收工作的基础上，项目满足第三条所 述条件后，由财务部牵头，营销部配合清理项目房款欠款情况填写房 款欠款明细表（表格Q/POLY TZ3005-2014/B2）,向欠款人发出催款 通知书限期催收。第十五条 在发出催款通知后1个月后，对仍不交缴纳欠款的 业主，应即时发出律师函，适时启动法律诉讼程序。第十六条 欠款应自应缴之日起一年内处理完毕，启动法律诉 讼程序后按判决执行。第三节产权面

6、积实测与产权办理第十七条 开发部（产权部）应在项目或分期规划验收合格后 4个月内完成项目面积实测工作，竣工后6个月内完成项目大确权工 作。对于需补交地价的项目，不得晚于竣工后8个月。第十八条 项目面积实测报告出具后，开发部（产权部）应及 时抄送财务部，以此作为项目土地增值税清算的面积数据和调整前期 已结转成本的依据。第十九条 开发部（产权部）应严格按清算项目房屋销售合同 中房屋产权证办理的时间要求完成产权办理。第四节物业交付第二十条 物业交付期间，股份公司本级各职能中心应负责 对口职能的指导、管理、监督、考核。如遇重大风险，应及时预警并 协助相关公司解决问题。第二十一条物业交付应满足以下条件：

7、1、约定移交的物业，达到与接收方签署的相关纸质协议中约 定的交付条件;2、对外销售的物业，已通过政府相关部门的验收并取得凭证, 达到与买房签署的相关纸质协议中约定的交付条件；3、完成分户及公共部位自检及整改。第二十二条 客服部应会同物业公司、工程部、技术部，完成 两次以上分户、公共部位验收。第一次验收须不晚于合约交付时间前 三个月完成，第二次验收应在初验问题解决完毕、不晚于合约交付时 间前20天完成。根据经营需要，可聘请具有相关资质的第三方开展 验收。合约交付时间前10天，由客服部、物业公司确认验收整改结 果，物业公司与地产公司办理交接手续。第二十三条 客服部与物业公司应共同完善现场交付流程，

8、包 括通知寄发、客户接待、现场验房、问题反馈、工程维保、收费签约、 后勤服务等。后续的保修问题跟进由工程部负责、客服部、物业公司 协助，在与业主约定的时间内完成。第二十四条交楼期间若发生品牌事件，应由营销部主导启动 应急预案解决，并向股份公司品牌管理中心报备。客户关系维护工作 由客服部执行。第二十五条 物业交付的组织应参考保利房地产（集团）股 份限公司房屋交付管理规定执行。第二十六条股份公司将一次性交楼率、客户满意度等指标纳 入绩效考核指标体系，并由品牌管理中心负责各级公司物业交付工作 的指导与监督。各级公司也应落实相关内部考核措施。第五节产成品清理第二十七条项目（分期）完成竣工验收备案后，已

9、售出的全 部物业成为“已售物业”，含已结转和未结转部分。剩余的未售物业 统一称为“产成品”。第二十八条项目整体竣工交楼后，由销售部牵头，计划部、 产权部、办公室、物业公司协助对清算项目已售和产成品进行清理， 填写竣工项目已售和产成品情况表（表格Q/POLY TZ3005-2014B3）o 体量较大的项目分组团，应按照各组团竣工完成情况分别填写表格。第二十九条产成品主要类型包括：1、拟售产成品：指具备销售条件、计划销售但未售出或销控的 物业，包括但不限于住宅、别墅、公寓、商铺等产成品。2、留存物业：指自行持有、长期或短期不计划对外销售的物业。 按照使用方式分，主要包括：2.1 经营类留存物业：指

10、长期持有，计划通过经营产生稳定现金 收入的物业。主要包括酒店、商场、会展场馆、高尔夫球场、会议中 心、剧院、体育馆等大型物业，以及写字楼、公寓、商铺、车库（含 人防）、会所、储藏室（仓库）等。学校、幼儿园、菜市场、超市等 产权归地产公司所有、可出租经营的公建配套也计入经营类留存物 业。2.2 自用类留存产成品：指自主使用、不计划对外经营获得收入 的物业，如自用写字楼、员工宿舍、员工康体中心及食堂等。2.3 无偿使用类留存物业：指为了项目后续管理需要，无偿提供 第三方使用的物业，如物业管理用房、设备用房、架空层等;2.4 拟短期留存物业：指目前未具备销售条件，拟短期留存直到 具备销售条件后再出售

11、的物业，如未完成确权的车库、国土合同或合 作协议约定一定期限后才能销售的物业。3、移交类物业：指国土合同、政府协议、合作开发协议约定的、 须移交至特定主体的物业，如移交政府的公建配套、分配至合作方名 下的物业。4、不可使用物业：指由于设计功能缺陷、法律纠纷、特定区位 所造成的、无法用于经营及使用的物业（无产权物业不等于不可使用 物业）。第三十条产成品盘查工作结束后，投资计划部应组织召开物 业功能定位会，汇报项目（分期）产成品情况及分类处理意见，经公 司经营班子确认后实施。其中有产权住宅、商铺、写字楼、会所等拟 作为留存物业的，应上报股份公司本级审批。第三十一条.拟售产成品由营销部管理。其中，住

12、宅、公寓类 产品应在当期竣工前基本销售完毕，因特殊情况未能在竣工前完成销 售的，应在竣工后半年内销售完毕。营销部应在完成统计的同时，明 确拟售产成品处理方案和进度，报总经理办公会审议认可后实施。财 务部应提前确认拟售产成品的结转收入、成本、利润及税费情况，实 现销售后及时跟进房款回笼，并在当期结转利润。第三十二条 留存物业的管理应参考保利房地产（集团）股 份有限公司留存物业管理办法执行。清算管理小组负责拟定留存物 业经营方案，经总经理办公会通过后实施，并上报股份公司办公室备 案。资产管理部门负责留存物业管理，并定期更新留存物业台账。其 中，拟短期留存物业，在达到计划销售条件后按照第三十一条处理

13、， 在半年内销售完毕。第三十三条.留存物业主要用途一是出租；二是联合经营。联 合经营的留存物业移交专业管理公司经营（如商场、酒店、会展场馆、 球场等），其他物业应考虑整体打包委托物业公司管理，地产公司与 物业公司约定管理费用额度，并通过收取租金的方式获得收益。第三十四条. 移交类物业由资产管理部门主导完成移交。此类 物业应在前期协议中明确约定交付标准、时限、财务处理方式、产权 归属、移交流程等；移交前，资产管理部门应牵头组织内部查验，确 认移交物业已达到协议约定的交付标准；财务部落实物业价值核算、 税费处理、相关利益分配；开发部按协议约定完成产权登记等手续； 如有必要，应就相关权责分配问题与接

14、收方签订补充协议。第三十五条 不可使用物业由资产管理部门负责登记管理，在 综合平衡经济效益后，对此类物业实施整改，争取调整为经营类、自 用类或无偿使用类留存物业。各级公司应总结本项目规划设计经验教 训，在管理过程中应尽量避免此类物业的出现。第三十六条 关于车位、会所等物业：1、有产权车位或无产权可经营的车位，应重新划线推出市场销 售（所有权或使用权），或采取租赁方式获得收益；2、无产权且不可经营的车位，应整体移交物业公司管理;3、车位、会所和其他公建配套的成本分摊应按照保利房地产（集团）股份有限公司车位成本分摊办法、保利房地产（集团）股 份有限公司利润预算管理办法等规定处理。4、车位、会所等物

15、业考虑由所属平台公司对外销售的，销售价 格原则上不得低于分摊的成本。第三十七条. 股份公司将销售物业去化率、留存物业经营情况 纳入绩效考核指标体系，由股份公司品牌管理中心负责拟售产成品销 售、办公室负责留存物业管理的指导与监督。各级公司也应落实相关 内部考核措施。第四章项目清算程序第一节清算进程要求第三十八条 清算工作小组在成立后15天内，应拟定详细的 清算计划，包括剩余物业处置、税费清算、利润分配、项目退出、公 司注销（如有）的时间进度、实施方案、责任人员、情况说明等。清 算计划应在清算工作小组成立后20天内报股份公司财务管理中心、 投资管理中心审核，股份公司两中心应在收到清算计划一周内书面

16、反 馈意见。第三十九条 清算工作小组应按照计划，完成土地增值税清 算、项目退出（我方退出的合作项目适用）、项目公司清算及注销（适 用合作项目公司注销、独资项目不保留项目公司的情况）等工作。相 关工作开展原则参照本办法第四章第二节至第五节规定执行。第四十条.清算工作小组应按月形成清算进度报告，在每月总 经理办公会上对清算进展情况进行汇报，并每半年编制清算情况报告 及相关问题请示上报股份公司财务管理中心、投资管理中心。对清算 工作小组在月度工作中内遇到的问题，所属项目公司无法解决的，股 份公司协助解决。第四十一条项目清算工作完成后，清算工作小组应编写项目清算工作报告，经总经理办公会通过后上报股份公司备案。第四十二条项目清算流程详见附录B （流程Q/POL