项目物业管理规划建议书.docx

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1、锦州市天兴海逸半岛项 目物业管理规划建议书CCPM/JZTXPM/GW-013编制：何 鹏审核：何 鹏批准：深力H长城物业管理股份有限公司北京分公司物业部顾问组二CxD七年七月十九日主题词：咨询、建议主 送：天兴房地产开发有限公司、天兴物业管理有限责任公司抄 送:长城物业公司北京分公司2007年7月19 B印发（印3份）HU 为了进一步提升“天兴海逸半岛”精品楼盘品牌，促进物 业管理服务工作的开展，有效推动楼盘的销售工作，长城物业在 分析总体规划设计图纸基础上，结合多年的物业管理实际运作 经验，对“天兴海逸半岛”项目的规划与设计构想（道路及组团 分区、绿化和景观设计、停车设施）、建筑设计、市政

2、配套设计（电气、暖通、给排水等）、环保节能系统的总体规划设计、建 设、管理等内容提出如下一些建议和意见，以期待“天兴海逸半 岛”整体工作更趋完善。建议的目的及侧重点根据“天兴海逸半岛”的特点以及存在的问题给予提 示和提出改进方案，使其建设更趋合理，从而有效促进销售；-一为日后创建优秀物业管理小区提供硬件保障。建议的原则一一尊重原有设计，充分利用现有资源，不需要进行大的调 整和投资，科学合理并便于操作。建议的内容-一本建议书涉及建筑设计、绿化和景观设计、市政配套设 计（电气、暖通、给排水等）、环保节能系统等。本次建议立足于目前收集到的信息及资料,不妥之处，敬请指正。第一部分规划与设计部分1、 根

3、据物业管理条例，要考虑物业管理用房的预留规划。a）物业管理用房包括：业主委员会办公室、职工、业主娱乐活动室、会议室、 物业管理商业用房、社区用房（居委会、警务室）、物业管理处办公室、客 户服务中心，技工操作间、工程组值班室、保安岗亭用房、清洁工工具间、 物料仓库、员工宿舍、食堂、垃圾收集中转站等。b）根据“天兴海逸半岛”项目组团分区规划设计构想，物业管理拟采取2 个组团分区管理，建议设置每区一个客户服务中心，为业主提供便捷、高效 服务。c）物业管理用房中管理处办公室、客户服务中心应由开发商进行较高标）隹的装 修，且保证良好的形象展示，其他满足使用功能即可。2、 小区进出口位置和数量配置要合理，

4、能少则少，以减少建设投资和后续物业管理出入口控制难、配置管理人员的成本支出问题。因此建议把交通道路系 统分析图中：海涛街东一入口移至中段开口作为海涛街东测车行双向出入 ,海涛街东二入口作为人行出入口或消防应急出入通道控制口。3、 建议将消防控制室、闭路监控系统、智能化值班室等均应集中放置在一处。以减少建设投资和便于后续物业管理中配置管理人员的成本支出问题。第一部分关于建筑部分1、 该项目为高品质城市居住社区，应考虑居住人的衣服晾晒问题，建 议在阳台或露台配置隐形晾衣设施。2、 退台情景花园洋房作为项目开发主打产品，建造宽敞空中花园和露台设想，建 议在设计施工中充分考虑楼顶屋面承重、防水及排水功

5、能。3、 退台情景花园洋房作为项目开发主打产品，超大私家花园设计，建议统一规划 设计私家花园栅栏、围栏。4、 住宅外立面采用暖色面砖和涂料时要考虑北方温差变化，应作好外立面防水及保温材料，以避免房屋“外墙渗漏，室内结露长毛”的 问题5、 屋顶采用平坡结合的形式、建筑造型变化丰富，设计时尽量减少外凸沿,尤其是不可上人的平台、条柱高空位置等出现死角不利清洁和维修。6、 楼宇内的公共管道井，建议管道井的顶面、墙面抹灰并刷涂料，地面轧光。为以后的评优做好硬件）隹备。7、 设备房（包括配电房、水泵房、空调机房、电梯机房、中控室等） 地面应铺设防滑地砖或防静电地坪漆，墙面粘贴至L 5M高的瓷片或 专用防水

6、墙漆，以符合优秀小区标）隹的要求。8、 对于配套设备房（配电亭、供暖房、给水和消防泵房），考虑到设备运行产生噪音对客户的影响，建议对设备房进行适当隔音降噪处理。9、 多层、高层住宅落地窗、飘窗，玻璃阳台、应考虑到出行和居住安全要求， 建议在室内加装安全防护栏。10、 多层、高层住宅集中、统一设计空调外挂机安装位置和外墙预留孔，空调外 挂机统一安装冷凝水排放管，以保证楼体外观整体性。11、 住宅落地窗、飘窗与窗台空隙尽量减少，空隙交接处作好饱和性打胶处理， 密封性良好，防止雨水渗漏。12、多层、高层住宅空调冷凝水排放水管的沿墙周围应做绿化带（既利用上了空 调水，又美化了环境，避免了以往空调滴水面

7、造成地面青苔）。13、 多层、高层住宅单元公共楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片或刷防水墙漆 （防涂鸦），防止清洁时污水侧流形成污迹（防污渍）。14、 多层、高层住宅单元入口考虑设计遮雨棚结构同时，应门口照明问题，采用 声光控制。15、 多层、高层住宅单元入口应考虑残疾人专用坡到位置，方便残疾车使用。16、 多层、高层住宅电梯厅门口地面做15。-20坡度，防止清洁污水流入电梯 井道，烧坏电梯元件，电梯井底坑集水井要设置排水系统避免产生异味和蚊 蝇。17、 建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑安装纱窗（以减少高空 抛物现象）。第二部分关于给排水部分1、关于管道：A.生活管、直饮水管、消防

8、管和喷淋管等管道上须明显标识水流流向；B.所有管道应按照规范要求颜色进行涂漆或涂色环，例如：消防管红色，给水 管绿色，排水管银灰色，煤气管黄色等；C.在后期工程管道施工时应确保，直径在IOOnIm以下的管道不许焊接，只可用 丝接；消防管一律不得使用焊接；消防喷淋管管径小于75mm时必须采用丝 接；D.水泵及管道应刷防锈漆；E.为便于日后维修和保养，各水泵应编号并明确标识。F.建议在每栋楼内设取水点，并且设置排水口。地下车库也需设置取水点 2、关于水箱：A.水池及天面水箱应装设不锈钢爬梯，内壁全部贴瓷片，保证日后清洁水箱的 质量，有效防止红虫滋生；B.通气孔、排空管以及水箱盖等应加装防虫纱网；C

9、.水箱应增设溢流报警和低水位报警装置，以保证在水箱浮球阀失灵或管道破 裂水箱无水时，能及时报警，确保供水及消防用水；D ,地下水池应做分隔和集水坑。3、关于排水系统：A.泵房内之污水井和排水井应加装防护网，并装设水位报警装置由控制中心进 行监控，防止因爆管原因引起泵房漫水。排水沟应加算子，以利于安全和过 滤杂物；B.室外给水井、雨水井、污水井等井盖上不仅要标识“天兴”等字样，还应明 确标识水井类别（如给水井、雨水井、污水井）。C.下水管道应避免明管安装在首层商业用房内经过。D、小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通 时的竹片长度或机械疏通机可达长度。4、关于计量:A

10、、小区内必须建立三级的计量系统，即一级计量进入小区总表，二级计量各组团分表，三级计量各单元、户分表。且所有的公共用水点（如绿化、清洁水源等）都应该安装计量水表，以利于日后的用水管理和费用核算；5、垃圾站应考虑给水和排水，以便于清洁工具、设备的清洗。6、楼宇顶层最不利端消火栓试验应加压力表以指示管道压力值。7、建议首层商业用房、安装喷淋系统，以确保消防安全。8、在给排水系统全部完工后，应制作供水、排水管网图悬挂于水泵房内。9、高层、多层楼宇应考虑合理配置楼道清洁时用水管接口和洗手池。10、重要管路和线路要预留备用管线或活口,（以免发生局部损坏换整条管线）。11、最容易发生问题（渗水）的排污管、水

11、管在穿越楼板，墙体因受挤压而易爆裂 （PV管）或生锈而破裂（镀锌管）故设计时最好设置套管。第三部分关于电气部分1、为保证防雷接地效果，建议将“部分引下线做接地测试每栋楼设两处接地测试 点，加装保护箱，作好“已接地”标识。2、建议卫生间、厨房、阳台、小区外公共部位等PC阻燃材料的防水型插座、开关。3、卫生间、厨房内的金属架良好“等电位”接地。4、水泵故障与水位溢流报警信号建议引进中空室，24小时监控。5、设备房（包括高低压配电房、变压器房、电梯机房等）都应考虑通风散热，室内 温度不超过40度应安装空调。6、高低压配电房、变压器房等应配烟感、温感和自动灭火系统。7、建议公共用电每回路加装电度计量,

12、便于物业管理掌握用电情况,为节能做依据。 公共区域照明开关采用集中控制、增加照度传感器，楼道电梯厅照明采用普通照 明，步行梯、楼道采用接触式延时开关。8、建议消防报警、闭路监控、小区广播、智能化管理、路灯控制等集中到中控中心, 便于管理和降低管理费用。门岗车道进、出口采用彩色与黑白互换探头，同时配 置补光灯。9、园区周边内墙设置监控设备，园区道路、车道、车位附近配置红外线探头。10、带电梯的楼栋需在电梯厅加装监控设备，覆盖范围：楼道所有进出口、电梯o没有电梯的楼栋需在单元门内加监控设备；n、 强弱电井门、设备房门采用通用锁芯，钥匙按类别通用。12、 楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采用专

13、用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露（以防小孩和他人捣乱拨弄）。13、 配电房电缆沟应用防火胶泥密封堵，设备房门处应设置挡鼠板，防止小动物进入造成短路。14、 小区路灯设计和选型，应从耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、抗风以及节能综合 方面考虑、光源采用能耗低，如节能灯、LED光源。（方便日常维修、减少开支）。15、 现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大，所以布线设计应考虑主、 次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座 和家庭影院环挠音响接口。另外，甚至可以考虑可视对讲电话、门铃的配置除在 玄门外，在洗手间亦可配置（以免在）中凉、上厕时有人来电来访时的尴尬。）.第四

14、部分关于电梯部分1、电梯安装应由厂家或具有资质、信誉好的专业公司进行，安装中应保证安全，特 别要注意机房及井道开口的防护。2、电梯的安装合同中应明确厂家的免保责任，规定免保期及免费更换的配件。根据 天兴海滨项目情况，已建设完但未入住的楼盘，物业公司接管电梯后厂家应有一 年的委保期，并且负责电梯年检。如厂家委保期已过则甲方可以委托乙方委保， 委保费用及年检费用由甲方承担。3、轿厢内建议设置闭路监控之摄像头，由控制中心实施监控。4、控制中心应具备电梯迫降功能，与轿厢能进行通话。5、电梯机房应设“电梯困人救援操作规程及“电梯维修保养规程么6、钢丝绳应做平层标记。7、设备应用黄绿双色线做良好接地，且不

15、得串接（包括线槽、控制柜、主机、限速 器等）。8、电源开关箱应做明显标识，应设井道七米灯及开关。曳引机盘车装置应有明显的方向标志。第五部分关于智能化系统1、闭路电视监控系统：室外用黑白摄像机（台湾利凌Lilin或松下PanaSoniC系列），室内用彩色（台 湾利凌或PanaSOnic）,矩阵主机可采用性能稳定的AD或AB品牌。因小区无外围 墙建议小区四周增加监控点，特别底商前街、小区中央花园、及小区隐蔽处，室 外周边的监控点采用不锈钢立杆（高度高于2.2米），室外监控点应配置黑白摄 像机带红外灯如：等，从美观角度出发，外罩采用室外全天侯球型护罩（防雨、 防霜冻），录像方式也采用硬盘录像系统，要求与报警系统联动。首层单元门厅 应安装摄像机，摄像机护罩采用吸顶半球型如：A&S （澳视）或YAAN （亚安）。电 梯轿厢内应设监控点如:可采用台湾的电梯专用一体化球型摄像机PIH-761系列。 为保证视频图像质量，应选用多编数（大于98编）的视频线缆，电梯监控应采 用柔韧性较好的75-5视频线缆。该系统应能使管理人员在控制中心能观察到小区所有重要地点的情况，如单元门 厅、电梯轿箱、小区中央花园、及小区隐蔽处等。2、保安巡更系统：在小区重点位置