扬州市邗江区住房保障和房地产业发展十三五专项规划.docx

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1、扬州市邙江区住房保障和房地产业发展“十三五”专项规划二O一六年三月第1章“十二五”发展情况回顾11. 1主要成就11.2存在的问题5第2章“十三五”发展目标72.1 规划期限72.2 规划原则和目标72.3 规划指标10第3章“十三五”发展态势112.4 1优势分析H2.5 2劣势分析113.3机遇分析123.4威胁分析15第4章“十三五”发展空间174.1土地利用现状174.2土地利用特殊性分析194. 3房地产发展空间分析20第5章“十三五”重点任务234.1 加大保障性住房建设，完善城镇住房保障体系234.2 加强房地产市场调控，促进房地产业平稳发展244.3 加快推进住宅产业化，发展节

2、能省地型住宅业255. 4完善房地产服务体系，全面提升行业发展水平275.5积极培育市场主体，提升房地产企业竞争力28第6章“十三五”保障措施316. 1政策制度保障316.1 建设用地保障316.2 建设资金保障316.4组织领导保障326.5市场监督保障32“十三五”时期，是扬州市建设更高水平小康社会，并向基本实现现代化迈进的关键时期；也是全面深化改革、加快转变发展方式的攻坚时期；也是扬州市全面推进“两新”工程，加快城镇建设步伐，推动房地产业建设规模、结构、发展方式实现突破的关键时期。为了实现“住房保障全面提升、市场体系不断完善、市场供求基本平衡、房地产价格基本稳定、产业化进程大大加快、产

3、业结构不断优化、居住品质日益提升、产业地位日趋巩固”的总体目标，根据江苏省城镇住房保障与房地产业发展“十三五”规划、扬州城市总体规划（2012-2023）等文件精神和要求，结合我区实际情况，特编制扬州市邢江区住房保障和房地产业发展“十三五”专项规划（2016-2023年）。第1章“十二五”发展情况回顾“十二五”期间，邪江区经济呈平稳较快发展态势。住房保障与房地产业取得了显著成就，住房保障水平明显提升，房地产业持续较快发展，关联服务业不断壮大，在拉动经济增长、加快城镇化进程、改善人居环境等方面发挥了十分重要的作用。1.1 主要成就11I住房保障水平明显提升从住房保障角度来看，“十二五”期间，邢江

4、区住房保障覆盖面进一步扩大，保障住房的实施面积也进一步扩大，住房保障水平明显提升。“十二五”期间，邢江区共新建（筹集）公租房4772套（间）,超额完成市政府下达的保障性安居工程建设任务。高新区“青年公寓一期”，共789套（间），该项目被列为“江苏省公共租赁住房示范项目”。同时不断完善住房保障体制机制，出台了邢江区机关职工住房补贴发放实施意见，明确了住房补贴发放对象、标准、流程、上报资料等；对公租房、经适房保障对象实行动态管理和年度审核制度；实施严格的住房保障准入、退出机制。112惠民工程稳步推进“十二五”期间，在对老小区进行全面梳理、合理排定整治计划的基础上，累计整治老小区51个，总面积约16

5、9.2万平方米（其中2011年整治11个小区约52万平方米，2012年整治11个小区约50万平方米，2013年整治5个小区约32.8万平方米，2014年整治13个小区约20.45万平方米，2015年整治11个小区，约13.95万平方米）。在改造完成后引入“三位一体”物管新模式，落实了长效管理措施。“十二五”期间，全区新增基本物业服务面积114.65万平方米（其中2011年19.6万平方米、2012年52.9万平方米、2013年14.49万平方米、2014年27.66万平方米、2015年34.83万平方米）。113房地产市场平稳健康发展1）房地产发展态势良好，供需基本平衡“十二五”期间，邛江区商

6、品房竣工面积略大于销售面积，销售面积与竣工面积的比值高于扬州市平均水平，显示邢江区供需情况好于扬州市平均水平。2）房地产投资平稳，房地产价格稳中有升“十二五”期间，祁江区房地产投资、住宅投资保持相对稳定,其中住宅占全部房地产投资比重约为72.7%,扬州市平均水平约为78.7%o显示邢江区房地产投资正在逐步多元化，与扬州市相比对住宅投资的依赖较轻。这有利于房地产市场的进一步成熟和发展。3）房地产业聚集效应显著，地产品质凸显“十二五”期间，邛江区房地产开发企业数量保持相对平稳，市场进入相对成熟状态，企业间的竞争由价格竞争转向品质竞争。在此期间，万科等知名开发商进入邢江区房地产市场，推动了本区房地产

7、品质的提升。1.1.4征收（拆迁）监管规范有序全区房屋征收（拆迁）工作全面贯彻落实征拆法律法规和市委市政府“三直接”十大环节操作规范，不断加大邢江区房屋征收和征地拆迁补偿环节操作规范实施细则考核力度，不断加强房屋征收和征地拆迁补偿环节关键节点的风险防控，征收（拆迁）工作水平不断提升。扬州市集体土地拆迁项目货币化安置政策出台后，积极推进集体土地拆迁项目货币化安置工作。115创新物业服务举措，增强物业服务水平我区新建商品住宅小区已100%推行专业化、市场化物业服务；截止2015年底，我区住宅物业服务覆盖率达91.97%,住宅物业服务覆盖率和服务水平不断提高。2011年至今，全区新增国家示范项目1个

8、、国家一级资质企业2家、省优项目6个、江苏省二级资质企业5家、市优项目17个，圆满完成了2015年物业服务住宅小区文明城市创建任务。116房地产业支持全区财政力度较大，行业关联度大从投入产出看，房地产业对全区财政支持力度较大，行业关联度较高。“十二五”期间全区共取得土地出让金39.2亿元，涉房税收62.03亿元。房地产业发展带动了一大批相关产业的发展，商品房的生产和消费促进了建筑、建材、钢铁、水泥、冶金、化工、机械、家用电器、家具、装修装饰、工程监理等产业的发展；同时涉房金融业快速发展，至“十二五”期末，仅邢上街办就有17家银行、30多个营业网点入驻发展。1.2 存在的问题扬州市目前正处于工业

9、化和城镇化快速发展时期，房地产业发展保持稳定，房地产业产值在第三产业中仅次于批发和零售业，居第三产业的第二位，对城市经济发展、就业等的贡献较大，其支柱地位和作用明显。然而，扬州市国内生产总值中第三产业的占比约42%,与省内发达城市相比，尚存在不小差距。因此，邢江区还需要继续优化房地产开发投资方式，积极探索多元化建设，特别是非住宅类的投资，如养老住房建设，旅游住房建设等，推动现代服务业的发展，提升第三产业在国内生产总值中的比重，从而推动全区甚至全市的经济提升。其次，全区住房保障和本区房地产业发展水平还存在一定差距,主要问题包括：一是本区房地产业发展迅速，但保障性住房发展尚未完全与此同步，主要原因

10、是住房保障标准不断变化，对工业产业配套服务的住房保障尚未完全到位，保障资金存在一定的缺口，达到全面保障仍有一定的提升空间。二是随着土地资源的陆续开发，特别是中心城区的可开发空间正不断减少，要促进房地产业的可持续发展，有必要对房地产开发的时序、开发规模、综合配套、市场运作等进行优化研究。三是新形势下开发企业亟需转型升级。房地产企业规模偏小,企业资质等级不高，生产效率低下，形不成集约能力，实力强、品牌知名度高的企业少，资质一级以上的企业个数较少，大多数房地产开发企业融资渠道单一，主要依靠售房定金、集资、预售款及银行贷款,自有资金实力不强；房地产企业市场观念不强，缺乏品牌意识和精品意识，没有形成企业

11、核心竞争力等。第2章“十三五”发展目标2.1 规划期限本次规划期限为:2016-2023年。2.2 规划原则和目标2. 2.1指导思想以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，以全面建设小康社会、实现全体人民“住有所居”为宗旨，适应国民经济和社会发展的客观需要，加快解决快速城镇化带来的住房新问题，建立健全基本住房保障制度，逐步扩大保障范围，加快保障性住房建设，积极推进棚户区改造，切实解决中低收入家庭住房困难，逐步改善城镇居民基本居住条件。3. 2.2规划原则1）目标合理，标准适度坚持以满足基本住房需要为原则，统筹考虑社会经济发展水平、城镇化进程、家庭人口结构、住房支付能

12、力以及土地资源禀赋等约束条件，综合平衡政府财力和各项公共支出，尽力而为，量力而行，科学制定住房保障目标，合理确定住房保障方式和保障标准。2）因地制宜，统筹协调要统筹兼顾城乡差别，区别对待区域差异，着力解决住房方面的突出矛盾和问题。针对不同收入群体，采取不同措施，实行分层次住房保障。注意做好同住房建设规划等相关规划的衔接协调，统筹考虑各类保障性住房、各类保障群体之间的关系，做好目标任务、投资安排和政策手段的有机衔接，充分体现规划的可操作性。3）突出重点，分步实施统筹考虑改善危旧住房群众的居住条件和解决新增家庭的住房困难，加快各类棚户区改造，积极发展公共租赁住房。常住人口住房问题突出的，要结合实际

13、，有重点地加以解决。要区分轻重缓急，区别建设和发展时序，优先安排群众需求迫切的项目，优先解决群众反映强烈的问题，有计划有步骤地组织实施。4）政府主导，创新机制要着眼于体制和机制创新，落实好土地、金融与财税等支持政策，加强住房保障组织机构、技术支撑体系建设。要充分发挥政府支持和引导作用，建立以政府为主导、社会力量广泛参与的长效机制。通过制度创新，落实好住房保障土地、金融与财税等支持政策，加强住房保障组织机构、技术支撑体系建设。着力解决城市中低收入群体住房方面的突出矛盾和问题。5）持续发展，和谐宜居树立以人为本的现代理念，把人的需求、人的流动、人的全面发展作为规划的主要着力点。在推动住房制度商品化

14、、社会化的同时,切实承担并加大城镇最低收入家庭和住房困难家庭住房保障的责任，促进社会公平和正义，推进和谐社会建设。把加快房地产业的发展建立在资源环境承载能力的基础上，做到有限、有序开发，使房地产业发展兼顾城市功能的完善和人居环境的改善，走资源节约型和环境友好型的发展道路，增强可持续发展能力。坚持“五位一体”，在制定发展目标、保障措施时，要立足于现实，在充分分析祁江区城市发展以及区域经济地位和任务的基础上，从长远着眼，以避免短视性的错误。2.2.3规划目标1）完善政策体系，进一步扩大住房保障范围。“十三五”期间，要立足实际，进一步完善住房保障政策体系，针对不同人群，细分保障种类，逐步形成以“经济

15、适用房、公租房”为主要类别，”以实物供应、购房补贴、租赁补贴”为主要方式的保障体系。同时，积极顺应经济社会发展，依据城镇居民可支配收入水平每年调整收入线标准，逐年扩大保障范围。2）积极谋划，进一步拓宽保障房源渠道。充分发挥政府的支持和引导作用，积极谋划公租房房源，主要采取三点措施，即政府自建一定数量的公租房，企业积极争取政策支持自建一定数量的公租房，政府回购一定数量的拆迁安置房补充公租房房源。通过多方努力，不断拓宽保障房房源。3）加强市场调节，优化商品住房供应结构。主要以市场调节手段为主，加强市场调节，合理引导需求，以支持居民自住和改善性住房需求为重点，逐步构建基本满足不同层次住房需求的商品住房体系，进一步优化商品住房供应结构。4）加快产业转型升级，提升房地产业科技化、集约化发展水平。以推广节能省地环保型住宅模式为导向，加快房地产业转型升级，逐步提高房地产业科技化、集约化水平，逐步构建房地产业与相关产业协调发展的产业发展体系。5）大力增强行业科学规范管理能力，提升行业管理服务水平。以加快信息平台和信用体系建设为抓手，逐步构建与行业发展、人民生产生活需要相适应的新型监管服务体系。2. 3规划指标2. 3.1住房保障覆盖面到2023年末，人均住房建筑面积低于18平方米的城市中低收入住房困难家庭保障房“应保尽保”；基本满足人均可支配收入1600元以下的城镇居民家庭购买或租赁经济适