【《房地产发展趋势问题探究》4200字（论文）】.docx

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1、北京房地产发展趋势综述报告目录2.1房地产产业发展情况分析122房地产行业的投资规模与结构分析32.3. 房地产企业的发展与结构分析41介绍和背景房地产业是我国社会经济中的重要一环。正是因为居地产业的助推作用，中国的经济才能如此持续高速的发展。对于房地产一些有关的企业，如建材、交通和机械等企业的增速也是非常快，这是因为房地产增长，自然而然会伴随着附带品的噌长。同时房地产的快速增长，也扩大了工作岗位，解决了我国劳动力的过剩现象，对维持我国社会经济健康运转具有重要意义。房地产行业健康稳定的发展甚至关乎到其他相关行业的兴衰。自1988年，进行住居制度改革，取消了福利居政策，居地产经济模式逐渐转向市场

2、经济模式，我国的居地产行业得到了很大的发展。房地产业的发展一直以来在学术界以及人们的生活中是非常热门的话题,房地产业在各地区对于经济增长都是支柱型的产业，也是国家重点支持对象，一直受到各方面的关注。在这方面加强研究，一方面可以缓解住房方面的压力，让人们的生活环境得到改善，如今房价问题已经引起很多人的焦虑，这其中也有房地产发展中的一些问题导致。其次是促进居民就业，带动基础设施的完善。厉地产的发展对社会就业有着非常强的带动性，尤其是对建筑业的带动，可以缓解社会就业的压力。最后就是对地区经济的增长也有一定的促进作用。目前我国关于房地产业发展的理论研究还不完善。大多数房地产业发展方面的研究，多集中在房

3、地产业的某个环节中进行研究，或者是集中于某地区用地产业发展的某些问题。在所有的研究中，比较系统全面的理论研究还不多。2.北京市房地产行业发展过程总量及现状分析2.1. 房地产产业发展情况分析北京作为全国的政治经济文化中心，自身拥有无可比拟的优越性，加上地理位置优越，其层地产业的发展和住居价格一直备受关注。北京是一座由中心向四周辐射的城市，政治、经济、文化、技术高度集中，拥有相较于其他城市最为优质的资源，如日常生活必不可少的教育医疗资源。北京的教育、医疗资源主要集中在城市中心区域，房价因此由中心向四周逐步下降。房价越靠近中心越高，越远离中心越低。中心房价价格越高也导致了外环房价的难以下降，这也是

4、北京市房价整体价格水平偏高的重要原因。北京作为我国的首都，必然吸引了全国人民的目光，经济全球化的发展，也推动着世界各地的人涌来。随着我国经济的不断发展,根据马斯洛需求层次理论,我国目前大多数人达到了基本的生理需求，人们对优质的教育资源和医疗设备的关注度越来越高。由于历史的发展和建设，北京市聚集着全国最好的教育资源,北京不仅拥有众多的高校，并且双一流名校也很多，此外中小学的教育资源也不胜枚举，人文气息浓厚，由此推动了学区后价格的不停上涨。另一方面，北京市的医疗资源雄厚，作为医院等级最高的判断标准，北京三甲医院共有35所，居于全国首位。其中，三甲医院主要在五环内，并且海淀、西城、东城分布的最多。随

5、着人口老龄化的日益推进，对于医疗资源的需求也会不断噌加。由此对医疗教育资源的需求也会推动着北京底价的上涨。北京市房地产业长时间保持的供求关系失衡的这一状态，又促进了房价的上涨。另外，人口因素在房价中发挥的作用也是不能忽视的重要一环。其中，我们主要关注的是外来人口。随着北京城市经济和社会的发展，城市人口调节的压力不断加大。据相关统计，1950年北京总人口只有429.9万人。从此之后，北京的人口继续迅速增长。2015年，北京市常住人口超过2100万人，市区面积16412平方公里。人口规模大，严重影响了北京人口的均衡发展。同时，人口的剧烈涌入造成的住居需求不断扩大，供给和需求之间的缺口不断增大，房价

6、不断上涨。毋庸置疑外来人口是导致北京肉价上涨的重要原因。最后回到房价自身，房价来源于土地的价格，众所周知土地价格逐年上涨,最直接的影响是房地产企业开发成本不断僧加，由此底价水涨船高。土地是不可再生资源，城市土地的急剧下降导致城市住房价格不太可能下降，同时劳动力和物力成本增加，各种因素共同决定了房价的持续上涨。在开发商和房地产经纪人的共同力量下，人们对房地产价格的估计只持续上升。对于没有住房的人来说,对于底价始终持观望态度。而对于拥有一套或者二套以上住房的人来说，通过对房地产市场的观察，种种迹象表明，购入住房是一个高利润低风险的投资，相对于近年来银行存款利率低，股票市场的不稳定性，房地产市场的投

7、资可以作为一项不错的投资资产。随着近年来人们投资理财的意识不断增强，由此导致大量资金涌入居地产市场，又促进了房地产市场的发展，呈现出虚假繁荣的景象。二十一世纪以来，早几年北京青地产市场保持着健康稳定发展，住房价格比较稳定，没有出现大起大落的情况。据相关资料显示，2000年至2004年间，北京市新增商品后平均销售价格的涨幅仅为0.78%。与此同时，国家根据北京市的具体情况，采取了一系列相关政策以达到稳定底价的目的。但是，2004年的实际情况是新增住房平均销售价格比上年增长了22.52%o2005年北京市商品房平均价格为6725元。2002-2004年两线变化的轨迹基本上是稳定的，大致平行；居屋价

8、格和土地价格在2005-2010年开始迅速上升，商品房住宅格增速大于商品住宅楼。土地价格上涨，底价曲线迅速上升，两线之间的距离逐渐增大。在2011-2014年国家的持续调控下，北京商品房价格基本稳定，但开发企业对未来市场的乐观，导致土地价格继续大幅增加，在图中，土地价格斜率的逐渐增加，逐渐接近土地价格。在过去的2015-2016年，住房价格和土地价格在新一轮的上涨，而房价的增长率高于土地价格。随着近十年我国城市化的飞速发展，房地产价格也居高不下。针对我国当前发展的这一现象，学界普遍认为房价存在泡沫。2.2. 房地产行业的投资规模与结构分析2017年1-4月北京市商品房施工面积为105390.5

9、千山；2016年1-12月北京市商品居施工面积为129760千nf。北京市的房地产行业在国内一直以来处于领先的地位，房地产投资的规模非常大，从图1和表1中可以看出，同比噌长存在下滑趋势，但是各类住房的投资面积以及资金规模还是在不断扩大，2017年房地产行业的投资规模已经达到了3745.6亿元，市场营销的总面积已经达到了612.8万平方米，其中保障性住居的面积达到了4277.5万平方米。表1北京市房地产行业投资情况20132014201520162017开放投资（亿元）3483.43911.34226.34045.43745.6市场销售（万mz）1363.71141.31127.3993.561

10、2.8保障性住房建设（万1蜡）4857.143683870.53952.44277.5房地产企业资金到位（亿元）7300.26730.47282.18059.66992.6（数据来源：中国产业研究报告网）ZEdV二JeW9009TONgpo91&8S91ngnr9工nr9工ewgJd49工G1OeogONWpOgdesSanvEnrG1-WWKIVFJeW45000040003500003000002500002000150010000050000O房地产开发投资额（百万兀）Y-同比塔长（%）图12015-2017年北京市房地产行业开发投资额及增速（数据来源：国信房地产信息网，智研）2.3.

11、房地产企业的发展与结构分析随着国内经济体制的逐渐完善，北京市的青地产体系越来越健全，市场交易不断活跃。如上文中所示，北京市房地产行业的市场销售情况非常良好，规模庞大。另外就是如今房地产企业选择轻资产盈利已经成为一种趋势,通过对企业财务战略进行规划，例如在固定资产方面投入的改变、对品牌质量的管理、积极进行技术研发以及人才培养等，让企业的竞争优势不断提升，带动经济效益。我国的经济结构正处于转型中，房地产企业面临着新的机遇和挑战，城镇化让房地产企业迎来新的商机，但楼市的低迷却让用地产企业在融资方面陷入困境，在盈利上也造成巨大的冲击。以往对企业财务战略的研究比较偏重于分析行业前景、市场份额以及经营和管

12、理制度，这些因素对于企业来说影响非常明显，房地产开发企业的财务战略研究则是比较重视固定资产占据负债结构比较高的重资产，也就是厂房、设备、广告等方面形成的费用。在如今的经济形势下仅仅研究这些内容对居地产企业的发展来说并不能满足长远发展的需求，房地产企业要想能获得更多发展的机遇，在行业中取得竞争优势，就需要积极改变经营模式。轻资产模式成为如今学术界关注的重点，所谓轻资产指的是企业拥有的价值高、稀有、难以取得的资源，包括品牌、专利、客户、网络以及企业文化等等，属于无形资产中的一部分。因此轻资产财务战略转型已经成为房地产企业财政战略转型的必然措施,但轻资产模式下财务战略转型还是一项新的领域,在企业财务

13、管理中究竟财务什么样的措施能够更加利于企业的发展依旧还在不断验证中，在经济转型背景下，轻资产模式的转型又该如何做出突破也是房地产行业普遍关心的话题。房地产行业作为国民经济发展中的重要行业，不仅是资金密集型行业，同时也是一个综合行业，带动着多个相关产业的发展。近年来，房地产行业对国民经济、社会进步的作用和影响日益加强，经济发展离不开房地产的支持；人们生活水平的提高、生活质量的改善都需要居住环境的改善和提高。而随着当地的市场化程度不断地提升，国家也相对出台了一些鼓励性的政策，北京市房地产行业的各级市场正在不断开放，底屋买卖及租赁市场局面一片大好。北京市为了让当地的房地产市场秩序进一步规范，对用地产

14、行业的投资环境进行治理。结合国家的相关政策，在房地产开发以及房屋商品化方面，采取了一定的措施，通过法律方面的完善以及市场管理体系的要求，先后在封地上转让租赁，经济适用居上市等方面采取的一系列的管理方法，建成了当地用地产行业的一系列规章制度。同时为了让房地产市场更加规范，坚决执行依法行政的原则，此外就是为了对房地产行业的整体秩序进行整顿，北京市对当地居地产行业上的非法销售虚假广告等行为进行了打击，维护房地产市场的良好秩序。可以看出的是，虽然北京市商品后从2015年到2017年增速变化出现一定的波动之中，但是全年的销售额还是比较明显的，2016年各月的销售额要比2015年各月明显更多一些，2016

15、年北京市创造出了四千五百亿人民币的销售额，这一数字要比2015年的更加庞大，增加了大约一千亿人民币。充分证明了在各方面因素的作用下，北京市的用地产市场还是有着非常明显的发展潜力。随着我国社会的发展和进步，人们的经济状况得到良好的提高，因此越来越多的乡村人口向城市流转，这也导致城市中人群的住居需求在不断增加。所以很多房地产上市公司不断的涌现出来。但是房地产上市公司在发展中还出现了一系列的问题，近年来北京市的房地产行业在商品住房以及经济适用房方面的建设正在加强投入，因此当地居民的整体住房条件正在不断改善。20122013201420152016北京市人均建筑面积(m2)23.1527.5428.6129.2631.96(数据来源：北京市统计局国家统计局北京调查总队)从表3中可以看出，北京市的人均建筑面积正在逐年提升，到了2016年，北京市的人均住房面积已经达到了31.96nf,这一数据还是低于全国水平的40.8f,当然以北京市的庞大人口基数来看,北京市居民的征地住房条件还是在提升。另外就是北京市当地居民生活的各类配套设施正在完善，城市绿化以及其他方面都有了极大的提升，让北京市的居民生活水平不断提升。